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近期，有知情人士称自若思量最早在4月份IPO，相关方回应不予置评。

在讨论自若的资源化故事之前，自若可能隐藏的极大风险：自若式的长租公寓，会是一个好的商业故事吗？

“来看房、租房的，有70%的都是刚刚事情的年轻人。”这届年轻人在被社会“毒打”之前，尚有可能先掉进租房的坑里。

房租到期不退押金、以电器维修用度乱收费等情形，让租客防不胜防。即即是长租公寓也少不了被投诉的情形，翻看黑猫投诉的数据，自若的投诉量到达11085条，知足度为三星。

有关自若的议论声从未住手。

01 租客：一坑接一坑，坑坑忧伤

“值得信托的品控、省心的售后服务、尺度化的治理”这是来自北京的琪琪，在被问到人们为何选择长租公寓时的回覆。

这是租客选择长租公寓的缘故原由之一，也是令租客失望的缘故原由之一。

“上述三点自若做得并欠好，反之，自若有许多隐形坑，算下来破费的钱是一笔大开销，花钱容易要钱难，投诉也不管用，感受自己像个冤大头。”谁也没想到，在琪琪说完选择的缘故原由之后，围绕这上述三点选择的理由，挑出了诸多问题，直至对话竣事时琪琪对自若的槽点还愤愤不平。

自若的长租公寓真的像琪琪所说的那样吗？

自若提供的专业服务与规范化治理，是与传统租房行业的差异所在。自若就像个“新手包”，对于刚出社会生涯履历较差，不会维修装备、处置家居事务的人而言较为友好。

家庭服务和生涯服务，更是自若吸引租客的一个闪光点，其中包罗保洁、维修、迁居等问题，能够为消费者省时省力。

只是“性价比”不佳，让许多年轻人望而生却。

以上服务并非免费，而是包罗在了房租之内。自若的房租支出有四部门：押金（一个月房租） 服务费（10%） 房租 水电燃气，像这部门服务费，算下来一年能够给予自若1.2倍房租的收入。

收了服务费，但服务水平却纷歧定获得保障，据领会，自若的家庭服务质量乱七八糟，差异区域间的口碑并纷歧致。

从北京和成都都栖身过自若公寓的AA示意，“北京的自若服务不错，家里泛起的问题一样平常都能解决，而成都的不太行，家里热水器坏了找管家反馈几天都还没解决，最终照样自己掏钱。”

与此同时，自若也有许多隐形坑。

好比，自若的系统不够人性化，押金难退，还被莫名违约。

曾在深圳栖身过的小张，就有过类似问题，“我原本是12月到期的条约，但我11月准备提前退租，以是跟管家协商好，不用退押金，或者把押金看成12月的房租，但回到老家两年之后，我收到了系统的短信，说我违约要我赔违约金。”

显著已跟管家协商好退房流程，且按常理来说，小张也并无问题，但自若方直接给小张判断为违约，不仅说明自若的系统并不智能，也反映了自若后续服务的鸡肋之处。

小张的遭遇并非唯一份，无论是黑猫投诉，照样小红书、知乎、豆瓣等社交媒体，都有租客反映类似的问题，其中多数人示意，自己莫名受到了来自自若的短信轰炸，差异号码统一新闻，延续时间长达数月。

02 房东：租房赚钱，酿成有风险的投资理财

自若这个二房东着实是称不上精彩，不仅租客不知足，连房东也对自若失去好感。

长租公寓主要从业主端收房，再举行装修、家具装饰，然后再转租给租客群体，通过提供房租租赁产物和增值服务，获取租金溢价。

此商业模式，导致自若在前期装修要投入较大资金，为了削减前期投入，自若给了房东两个选择方案。

一是，提供了租金抵扣装修的方案，业主每年让出一个月租金，作为装修用度。

二是，接纳增益租模式，业主肩负装修用度。2021年2月，自若上线了增益租，主打“租金无差价、收益有保底、合约一年起”等创新机制。

该模式的特点是无差价、无空置期、保底租金。对房东来说，该模式有收益更高、签约时间更天真。自若准许业主收益保底，超出部门租金有分成，业主只收服务费，无需郁闷空置期，签约后都有80%的保底收益；租期也加倍天真，1—8年随心选。

增益租推出一年后，凭证自若2022年Q1数据来看，增益租的业主委托量比去年同期增进跨越400%，由此可见增益租的市场反馈。

增益租看似是自若以价换量的措施，现实上背后的生意落在了装修市场。

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自若的装修气概基本是统一的气概，而且有大规模需求，这意味着自若能够通过集中采购的方式压低成本，又能通过大批量的房源吸引包领班垫资。

对于业主而言，空置期是主要亏损因素，自若的增益租即是捉住了这一点。

业主真的有需要依赖自若才气提凌驾租率吗？

谜底固然是否认的，装修之后并非价钱稳固，价钱自然也是上涨了，此消彼长后，自若的优势不外在于渠道。

只是，自若对于业主并不是必选项。当前平台式的公寓并非只有自若一家，以及小红书、闲鱼、58同城等互联网平台中，也隐蔽租房营业。

自若不仅通过精装修提高收租价钱，收取更高的差价，也使得自己的服务费加倍合理，即便装修后，屋子空置期过长，自若也可降低房租，最后亏损方只是业主而已。

在增益租为房东提供所谓保底的“平安感”背后，也有隐蔽玄机。

当房源空置率过高时，为了降低空置率，削减亏损，自若只需付两个月房租就可以违约，对比自若装修用度所盈利来看，自若显然是不亏的。据知乎上某业主询问多家装修公司上对比来看，自若给出的增益租方案凌驾市场价35%左右。

虽然增益租宣传的“信口开河”，但回归本质来看，业主租房本是赚钱，增益租却把这件事酿成了有风险的投资理财，这个风险并非每个业主都愿意肩负。

03 自若到底赚不赚钱？

租客吐槽、房东担忧，两方名声都称不上好的自若，事实赚不赚钱？

据已披露数据来看，2019—2021年，自若收入划分为3.09亿元、1.28亿元和1.58亿元，谋划指标逐年下降。由此可见，自若过得并不如意。

去年6月，自若还被爆出裁员的新闻。2022年6月，自若就被爆出裁员20%、缩减在管房源15万间的新闻，虽官方回应不实，但也认可了在举行组织优化调整。

自若CEO熊林接受采访时曾示意，“我们是一家提供栖身产物和生涯服务的科技公司。”从自若官网来看，自若的营业以长租公寓为主，现在的营业包罗租房、旅店、家庭服务、生涯服务。

据熊林所提，未来长租公寓占40%的体量，30%为待开发的栖身产物，如旅游市场中的民宿，剩下30%则是衍生服务，好比家庭服务和生涯服务。

早期自若主要以长租公寓营业为主，也就是赚取租客和房东之间的价钱差。据部门媒体报道，自若对多数房东提出每年的租金涨幅在3%左右，然则对租客提出每年的租金涨幅在10%左右，其中的差价即是让自若赚了。

自若的涨价也并非没有限制，像羁系部门的介入也会影响自若后续依赖涨幅带来的收入。去年5月30日，《北京市住房租赁条例》通过审议并正式宣布，在去年9月1日就已最先实行。当前的住房租金上涨过高，将受到羁系部门的干预。

就焦点营业来看，出租率是权衡自若盈利能力的尺度之一。虽自若并未整体果然2022年出租率，但资管平台2022年年度讲述显示，新增自若寓跨越150栋，出租率跨越98%。

据迈点空间租赁数据，今年2月，自若在十城挂牌量均泛起了差异水平的下降，其中上海和成都挂牌数据下降幅度较大，相对1月划分下降房源3224间和3056间。

住房租赁市场中，自若的对手也并不少。万科泊寓、龙湖冠寓、碧家国际社区、保利公寓等房企系公寓，比起自若这类“中介”系长租公寓来说，在房源和资金方面具备更壮大的实力。

回首历史，单靠长租公寓营业为主的公司也没有一个好了局，青客公寓、蛋壳公寓都曾上岸纳斯达克，惋惜走入歇业只花了两年时间，后者不到一年半。

现在，自若改变了计谋，最先从长租机构向“栖身与服务”转变。

得益于自若的房源渠道和数据，及增益租带来的装修营业，自若推出了“智爱家”主攻装修市场。有数据显示，自若每年交付的装修单量到达7.5万单，从官方数据来看，自若家装的供应商跨越300家。

做家装市场需要最基本的三项：装修气概、质量平安及售后服务。

首先自若在设计上就落伍一步，家装和租房完全是两个观点，首先自若租房的人群主要以追求便利的年轻人为主，主要追求便利与服务。而家装市场，自若无法“复制粘贴”，由于家装市场中更追求个性化需求，需凭证业主的要求来调整。

自若拿到的价钱纷歧定比头部家装公司低，由于自若在面临多样化需求时，批发的价钱也不再具备。包罗消费者在选择上，会偏向于深耕市场的头部家装品牌。

至于售后服务，自若连租客的售后口碑都批驳纷歧，尚有试错成本，更别说比肩家装市场的企业了。

从智爱家的定位来看，智爱家主打的是“产物化设计智能家装”理念，也就是智能家装领域，作为“二房东”身世的自若，不具备研发基因，天生就慢一条腿走路。

04 结语

增益租的模式，虽然使得自若从重资产模式转向轻资产模式，但长租行业低回报率的性子却扼住了自若的咽喉，追求智能家装显然不是一个好设施，*的破局之道也许是以量取胜，提高房源数目，但“二房东”抓不住房企系企业的公寓。

于租客而言，自若公寓“并不省心”，于业主而言，自若公寓“回报看天”。不能否认，自若在某些方面确实解决了一部门的社会问题和需求，但同时也衍生了一些新的烦恼，若何在盈利与延续化谋划上找一个平衡，还得上下求索。